amministratore di condominio: 10 cose da sapere

L’amministratore di condominio

E’ una figura che ormai è entrata nella vita quotidiana di molti italiani, ma sappiamo davvero quali sono le sue funzioni, le sue responsabilità e le sue competenze?

amministratore di condominio

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Dopo esserci occupati dell’assemblea condominiale (leggi l’articolo “assemblea condominiale: 10 cose da sapere”), ed essere ormai esperti in materia (spero tu colga l’ironia, diventare esperti in materia di condominio è impresa assai ardua), vorrei proseguire con altri quesiti che alcuni miei conoscenti mi hanno posto durante l’ultimo periodo.

 

1. Abbiamo visto che l’amministratore di condominio può essere anche un condomino, ma chi si presenta per la carica di amministratore può votare per sé?

No, il voto del condomino che si presenta per la carica di amministratore di condominio non può essere accettato, essendo in palese conflitto di interessi.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.6853/2001, “l’ordinamento, pur riconoscendo al condominio una limitata capacità giuridica, attribuisce ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dei suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata in materiali società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quelli del condominio”.

2. Cosa accade se l’amministratore di condominio viene sfiduciato dall’assemblea, ma poi non si provvede ad una nuova nomina?

Se l’amministratore di condominio viene sfiduciato non è possibile la proroga del precedente mandato, pertanto non potrà, nemmeno in via provvisoria continuare nel suo mandato. L’intero condominio sarà responsabile della mancata gestione fino alla scelta del nuovo amministratore.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.15858/2002, “la revoca dell’amministratore senza che l’assemblea provveda a nominarne un altro, comporta la responsabilità civile, amministrativa e penale di tutti i condomini per eventuali violazioni di legge”

amministratore

3. Cosa si può fare se il vecchio amministratore di condominio non effettua il passaggio di consegne?

Il passaggio di consegne dovrebbe avvenire nella maniera più celere possibile, qualora ciò non avvenga ci viene in aiuto l’art. 700 c.p.c, che permette, anche ad un singolo condomino, di richiedere al giudice un provvedimento d’urgenza.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.8132/2004, “l’amministratore di condominio cessato dalla carica, ha l’obbligo di restituzione di tutta la documentazione inerente al condominio…. L’azione volta ad ottenere la restituzione di detto materiale, in quanto tesa a tutelare il comune interesse dei condomini, può essere avviata anche dal singolo condomino in forza del principio della rappresentanza interna, principio secondo cui ciascun condomino può agire in via autonoma a tutela di un interesse comune”.

 

4. La partecipazione dell’amministratore di condominio alle assemblee straordinarie può essere remunerata a parte?

No. La partecipazione dell’amministratore alle assemblee straordinarie fa parte integrante del mandato e quindi la remunerazione deve essere compresa nel compenso annuale.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza della Cassazione n.3596, 12 Marzo 2003), “…tale attività è connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve essere retribuita a parte”.

 

5. L’amministratore di condominio ha la possibilità di far effettuare interventi di manutenzione ordinaria di limitata portata economica senza richiedere l’autorizzazione dell’assemblea?

Si. L’amministratore di condominio ha questa possibilità, ma l’intervento deve essere necessario e il costo non può essere eccessivamente oneroso.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.7327/2013), “Riguardo alle spese, di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni che l’amministratore di condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, l’assemblea può ben riconoscerne vantaggiosa l’opera, ancorchè non indifferibile ed urgente, ed approvare la relativa spesa, purchè oggettivamente utile per il condominio e non voluttuaria ne gravosa, restando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della stessa e dalla conseguente ripartizione del relativo importo tra i condomini.”.

Il Condominio E L’Amministratore Professionista. Aggiornato alla Riforma del Condominio – Legge 220/2012

I diritti e doveri dell’amministratore di condominio

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amministratore di condominio

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6. L’amministratore ha la possibilità di sottoscrivere una polizza assicurativa senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea?

No, questo tipo di spesa non rientra tra quelle obbligatorie in riferimento ai beni comuni.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.8233/2007, “l’art. 1130 c.c. nell’attribuire all’amministratore l’esecuzione degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (ad esempio riparazioni di muri o lastrici) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perché quest’ultimo non ha lo scopo conservativo al quale si riferisce l’art. 1130 c.c.“.

7. L’amministratore ha delle responsabilità specifiche in materia di tutela dei dati personali dei condomini?

Si, l’amministratore deve sempre conciliare le esigenze di trasparenza nella gestione condominiale con la riservatezza dei singoli.

“L’assemblea può anche decidere di designare formalmente l’amministratore come responsabile del trattamenti dei dati personali dei partecipanti al condominio”.

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8. Cosa succede se alcuni condomini rivendicano la proprietà privata di alcuni spazi dell’area comune? L’amministratore può agire in giudizio senza autorizzazione dell’assemblea?

L’amministratore non ha il potere di intervenire per accertare la proprietà dei beni.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.7327/2013, “All’‘amministratore spetta il potere rappresentativo del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c., ovvero, sul piano processuale, spetta la facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio   E’ esclusa la possibilità di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio.

9. Se l’assemblea si rifiuta di eseguire i lavori, nonostante il pericolo imminente, l’amministratore è comunque responsabile?

No. Se i condomini si rifiutano di eseguire i lavori, nonostante il pericolo imminente, e non ci sono fondi nella cassa comune del condominio, l’amministratore non ha alcuna responsabilità. In caso di eventuali danni a cose o persone saranno responsabili i condomini.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.21401/2009 , “E’ principio consolidato che la mancata formazione della volontà assembleare e l’omesso stanziamento dei fondi necessari a porre rimedio al degrado che dà luogo al pericolo non possano ipotizzare alcuna responsabilità dell’amministratore di condominio per non aver attuato interventi a tutela del condominio”.

10. I provvedimenti dell’amministratore di condominio relativi ai beni comuni hanno valore obbligatorio per tutti i condomini?

Si. L’amministratore di condominio ha l’obbligo di legge di regolamentare l’uso dei beni comuni ex articolo 1129 c.c., in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. L’articolo 1133 c.c. prevede poi l’obbligatorietà dei provvedimenti presi dall’amministratore di condominio per tutti i condomini. I condomini possono tuttavia, entro 30 giorni, ricorrere sia in assemblea, sia davanti al giudice.

Il fondamento giuridico in risposta a tale quesito lo troviamo nella sentenza n.10347/2011), “L’amministratore, anche laddove vi siano incertezze o dubbi interpretativi, può adottare provvedimenti di portata obbligatoria per il condominio. Contro questi provvedimenti ciascun condomino può ricorrere all’assemblea o anche proporre impugnativa ex articolo 1137 c.c.“.

Il Condominio E L’Amministratore Professionista. Aggiornato alla Riforma del Condominio – Legge 220/2012

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